Come primo articolo volevo parlarvi di A.R.E… ma che cosa sono?a cosa servono?–. Sempre più spesso sentiamo parlare di conformità urbanistica e giornalmente vengono clienti che mi chiedono “geometra mi serve quella carta là per andare a rogito, dai quella che è tutto a posto…” e tu subito, con il cliente che ti guarda, non puoi fare la faccia stupita ma devi essere fermo e impassibile sapendo già quale è la famosa carta “che è tutto a posto”.

A.R.E. – Attestato di Regolarità Edilizia

Se abbiamo intenzione di comprare o vendere casa, oppure se abbiamo intenzione di ristrutturarla, è fondamentale sapere quanto è importante il certificato di conformità urbanistica.

Cosa si intende per certificato di conformità urbanistica?

Il certificato di conformità urbanistica è la corrispondenza tra lo stato di fatto (o stato dei luoghi) e il titolo edilizio con cui il Comune ha autorizzato la costruzione e le successive ristrutturazioni e/o ampliamenti di un immobile, visionando ciò che noi professionisti tecnicamente chiamiamo lo stato legittimato.

La comparazione tra questi elaborati è necessaria per VERIFICARE la regolarità urbanistica (detta anche regolarità edilizia) dell’immobile che si intende acquistare e/o vendere.

A cosa ci serve?

Il certificato di conformità urbanistica ci permette di avere un documento ufficiale che dichiara se l’immobile in questione presenta una difformità o più comunemente definita “abuso edilizio”.

L’immobile potrebbe essere stato modificato o realizzato in maniera difforme dall’attuale proprietario o da quelli precedenti, e quindi differente, rispetto al progetto presentato nei vari titoli edilizi al Comune di riferimento.

In tal caso, in base alle difformità riscontrate, potrebbe non essere facile o addirittura impossibile, portare a termine l’atto di compravendita o procedere con le ristrutturazione che si ha pianificato. Nella prima delle due ipotesi, sorgerebbero di certo dei problemi nella compravendita a maggior ragione quando viene richiesto un mutuo, rischiando fino alla nullità dell’atto notarile, mentre nel secondo caso la problematica comporterebbe mettere mano al portafoglio per rimuovere opere edilizie non ammissibili o per sanarle se congrui con i regolamenti comunali vigenti.

Quando ci serve?

Il certificato di conformità urbanistica sarà necessario in caso di:

• compravendita: conviene SEMPRE verificare la regolarità urbanistica prima della sottoscrizione di una proposta di acquisto, perché, se l’immobile presenta irregolarità, è necessario verificare se esse siano sanabili o meno;
• richiesta e accensione di un mutuo;
• trasferimento e surroga del mutuo (nel caso in cui vogliamo passare da una banca all’altra per accedere a un tasso più conveniente e a condizioni più favorevoli);
• in caso di interventi edilizi come, ad esempio, nel caso di una ristrutturazione.

è FONDAMENTALE quando si effettua un rogito e deve essere pretesa dalla parte compratrice!!!!!!

Quando si arriva al rogito, nel caso in cui stiamo vendendo il nostro immobile, sarà necessaria questa dichiarazione che attesti che l’immobile sia urbanisticamente conforme al regolamento edilizio. Vista l’importanza di questa certificazione, la cosa che ci può tutelare, è affidarsi a un consulente immobiliare o direttamente a un tecnico abilitato che EFFETTUANDO (e lo sottolineo perché stando comodi in ufficio, come in tanti scrivono su internet, questo incarico non lo si può svolgere), le opportune verifiche anche sul posto che si tramutano in verifiche visive e metriche (rilievo dell’ immobile), si assumono la responsabilità di dichiarare se la situazione è congrua.

Ricordiamoci che in caso di abusi minori, quelli rientranti tra le irregolarità sanabili, prima di procedere con qualsiasi procedura il tuo immobile dovrà adempiere alla sanatoria.

Verificare se la nostra casa è conforme

Come fai quindi a verificare se l’immobile è conforme dal punto di vista urbanistico/edilizio?

Il primo passo è raccogliere la documentazione di riferimento dell’ultimo titolo abilitativo, e verificare tutti quelli ottenuti nel tempo, a partire dalla costruzione fino al momento della nostra verifica.

Si dovrà reperire in Comune presso l’archivio tutta la documentazione riguardante i titoli presentati, come ad esempio, le tavole grafiche, le relazioni e la documentazione fotografica. Documenti necessari per verificare, con molta attenzione, la presenza o meno di difformità, come i tramezzi spostati, le finestre o le porte tamponate e la chiusura di balconi.

Le verifiche possono portare a:

• un esito positivo: l’immobile risulta conforme con il titolo edilizio rilasciato dal Comune.
• un esito negativo: l’immobile non risulta conforme con il titolo edilizio rilasciato dal Comune. A questo punto, se vuoi procedere con la compravendita di un immobile, è necessario che sia regolarizzato l’abuso presentando una pratica edilizia in sanatoria.

Differenze tra conformità urbanistica e catastale

Ciò che quindi permette di verificare la presenza o meno di un abuso edilizio non è il Catasto, ma solo il titolo edilizio che è stato depositato nel Comune di riferimento.

Quanto è importante e in cosa differisce la conformità urbanistica da quella catastale? Spesso un immobile può essere conforme dal punto di vista catastale ma non dal punto di vista urbanistico, oppure può capitare l’esatto contrario.

Il Catasto non è probatorio perché la dichiarazione di conformità catastale attesta SOLAMENTE che lo stato dei luoghi corrisponde alla planimetria presente in Catasto e quindi ciò che è registrato non ha valore di prova in merito alla regolarità edilizia dell’immobile.

CONCLUSIONI E RIFLESSIONI

Dopo avervi dato una spolverata di cosa a noi tutti incappiamo tutti i giorni, chi per una compravendita, chi per una successione e chi per una donazione, ricordiamoci che oggi, l’immensa burocrazia e controlli dagli enti competenti che ci circondano, non permettono più di fare quello che uno desidera come e quando crede e per assurdo non possiamo più vivere con il “CREDO” a casa mia faccio quello che voglio perché oggi questo comporta “SANZIONI” che in termine più povero significa “BUTTARE I SOLDI AL VENTO”!

Oggi Noi tecnici stiamo lavorando per sistemare abusi di piccola, media e grande entità fatti negli anni passati, con grande esborso da parte dei Committenti che la maggior parte delle volte non capiscono perchè devono pagare sanzioni e Tecnici per sistemare anche la semplice tramezza spostata in cucina. E’ una questione di mentalità che negli anni in Italia ha sempre visto combattere entrambe le parti. Probabilmente con il cambio di mentalità si potrebbero risparmiare i soldi impiegati in sanatorie magari con opere per di sistemazione degli immobili!!!